Durante la última década, el propietario internacional que compró una villa en Cap Cana o un apartamento en Bávaro operó su alquiler vacacional en una zona de penumbra regulatoria. La plataforma cobraba, el dinero llegaba a una cuenta en el extranjero y la relación con el fisco dominicano era, en el mejor de los casos, difusa. Esa era terminó. No de manera abrupta, sino con la inevitabilidad tranquila de un sector que creció tanto que dejó de poder ser ignorado.

Los números explican por qué. Entre 2018 y 2025, las habitaciones dedicadas a renta corta en la República Dominicana pasaron de 42,093 a 136,338, un incremento acumulado del 223.9%. En el mismo periodo, la hotelería tradicional creció apenas un 12.2%, de 84,056 a 94,309 habitaciones. Dicho de otro modo: el inventario de alojamiento temporal ya supera al de todos los hoteles del país sumados. Las propiedades dedicadas a alquiler temporal alcanzaron 56,973, casi el triple de las registradas siete años antes, y la renta corta llegó a representar el 57.6% de la oferta habitacional turística nacional.

Y ese inventario se está llenando. En 2025, el 34% de los turistas que llegaron al país, de un total de 8,860,709 según el Banco Central, eligió hospedarse en establecimientos de renta corta. Airbtics registra aproximadamente 45,613 alojamientos en la plataforma Airbnb en el país, de los cuales cerca de 31,800 están activos. El propio Airbnb estima que alrededor del 40% de las reservas corresponden a turismo doméstico, señal de que el fenómeno ya no depende solo del visitante extranjero.

Cuando un segmento pasa de la periferia al centro de la economía turística de un país que recibió 11,676,901 visitantes en 2025 y proyecta cerrar 2026 cerca de los 12 millones, la regulación deja de ser una amenaza hipotética y se convierte en una certeza operativa. Para el propietario de lujo, entender ese marco no es una carga burocrática: es la condición para proteger el rendimiento del activo y evitar contingencias que pueden aparecer, con intereses y recargos, años después.

El ITBIS: el frente fiscal que define la conversación

El punto de partida es claro y no admite ambigüedad. El suministro de alojamiento de corta duración está gravado con el Impuesto sobre Transferencias de Bienes Industrializados y Servicios, el ITBIS. La guía fiscal elaborada por asesores independientes y publicada por la propia plataforma Airbnb para el mercado dominicano lo establece sin rodeos: una vez que el propietario comienza a suministrar alojamiento de corto plazo ubicado en la República Dominicana, debe registrarse a efectos del ITBIS. La obligación aplica tanto a los anfitriones dominicanos como a los extranjeros, y no depende de la residencia fiscal del propietario, sino de la ubicación del inmueble.

Lo que se ha estado negociando durante los últimos años no es la existencia del impuesto, sino el mecanismo de su recaudación. La discusión pública en la República Dominicana se ha centrado en si la plataforma debe actuar como agente de retención, cobrando el ITBIS directamente en la transacción y enterándolo al fisco, o si la obligación permanece en cabeza del anfitrión.

El intento más ambicioso de resolverlo fue el decreto 30-25 de marzo de 2025, que buscaba aplicar el ITBIS a las plataformas digitales y que fue derogado poco después. Desde entonces, la Dirección General de Impuestos Internos ha continuado trabajando en un mecanismo para aplicar hasta un 18% de ITBIS a las plataformas digitales que intermedian en la oferta y reserva de alojamientos temporales, como Airbnb y Booking. Sería la primera vez que este tipo de negocio queda gravado de forma sistemática en el país. Por su parte, el Ministerio de Turismo ha declarado públicamente que el sector ya se encuentra fiscalizado desde su ámbito y que el retraso obedece a procesos internos de la DGII.

La lectura estratégica para el propietario es directa. El escenario más probable no es la ausencia de impuesto, sino la transición desde un modelo de autoliquidación, hoy débilmente supervisado, hacia un modelo de retención en la fuente, en el que la plataforma cobra y entera el ITBIS. Cuando eso ocurra, el propietario que no haya construido su estructura fiscal con anticipación verá el impacto aparecer de golpe en su rendimiento neto, sin margen de maniobra.

El registro ante el Ministerio de Turismo

Paralelo al frente fiscal corre el frente de la licencia turística. El Ministerio de Turismo dispone de un formulario de registro dedicado específicamente al alojamiento tipo Airbnb, orientado a la obtención de la licencia correspondiente. Entre los requisitos que han sido documentados por asesores del sector figuran la contratación de un seguro de responsabilidad civil frente a terceros y la acreditación de que el personal empleado en la operación esté debidamente inscrito en la Tesorería de la Seguridad Social.

Estos dos requisitos no son formalismos vacíos, y el propietario de lujo debería verlos con simpatía en lugar de con resistencia. El seguro de responsabilidad civil frente a terceros protege al propietario ante el accidente de un huésped en la piscina, la caída en una escalera húmeda o el daño causado por una falla eléctrica en la villa. Sin esa cobertura, el patrimonio del propietario responde. Y el registro del personal en la seguridad social, el ama de llaves, el jardinero, el conserje, elimina una de las contingencias laborales más subestimadas por el propietario extranjero, que suele descubrir su existencia solo cuando recibe una demanda por prestaciones.

El registro turístico, además, produce un efecto reputacional creciente. A medida que el marco se formaliza, las plataformas y los operadores de administración profesional tienden a exigir la acreditación como condición para listar o gestionar la propiedad, y el huésped de alto poder adquisitivo empieza a distinguir entre el alojamiento registrado y el informal.

La estructura de propiedad importa más de lo que parece

La forma en que el inmueble está titulado determina la carga fiscal total del alquiler, y esa decisión se toma antes de recibir al primer huésped.

Cuando el propietario opera a título personal como no residente, la renta de fuente dominicana queda sujeta al régimen del impuesto sobre la renta aplicable a no residentes, y la práctica habitual es una tributación del orden del 27% sobre la renta neta. Si la propiedad se aporta a una sociedad dominicana, la sociedad tributa al 27% sobre su beneficio, pero accede a un régimen de deducción de gastos considerablemente más amplio: comisiones de administración, mantenimiento, servicios públicos, seguros, depreciación del inmueble y del mobiliario, gastos de comercialización. Sobre una operación de villa de lujo con costos operativos significativos, esa base deducible puede reducir la renta imponible de manera sustancial.

Los inmuebles acogidos a CONFOTUR merecen un párrafo aparte. La Ley 158-01 confiere exenciones que incluyen el impuesto de transferencia y el IPI durante quince años, y ese blindaje mejora de forma directa el rendimiento neto de la operación de alquiler. Sin embargo, y este es el punto donde muchos propietarios se equivocan, la exoneración CONFOTUR no exime del ITBIS sobre el servicio de alojamiento ni del impuesto sobre la renta derivada del alquiler. Son tributos distintos, con hechos generadores distintos. Confundirlos es una de las fuentes más frecuentes de sorpresas fiscales en el mercado dominicano de lujo.

Qué debe hacer hoy el propietario internacional

La primera acción es documental. El propietario que opera un alquiler vacacional en la República Dominicana necesita un Registro Nacional de Contribuyente, una cuenta bancaria local operativa y un contador dominicano que lleve la relación con la DGII. Sin esa infraestructura mínima, cualquier intento de cumplimiento es reactivo y tardío.

La segunda es contractual. El acuerdo con el operador o administrador de la propiedad debe establecer con precisión quién declara, quién retiene y quién responde ante la administración tributaria. En el mercado dominicano, las comisiones de administración profesional se mueven en un rango del 15% al 25% de los ingresos brutos, y el propietario tiene todo el derecho, y el interés, de exigir que ese servicio incluya el cumplimiento fiscal y el registro turístico, no solo la limpieza y el check-in.

La tercera es de modelización financiera. El rendimiento que se anuncia en el mercado dominicano, del orden del 8% al 12% anual neto en propiedades de renta turística con ocupación consistente, y hasta el 10% al 14% con gestión profesional en las mejores ubicaciones, debe someterse a una prueba de esfuerzo. La pregunta que todo inversionista debería estar haciéndose en 2026 es sencilla y desagradable: ¿qué le ocurre a mi rendimiento neto si mañana la plataforma retiene un 18% de ITBIS sobre cada reserva? Si el modelo colapsa ante ese escenario, el problema no es la regulación futura. Es que el modelo nunca fue sólido.

La cuarta es de posicionamiento. Un elemento que rara vez se discute es que la formalización, lejos de perjudicar al propietario de lujo, tiende a favorecerlo. La regulación eleva la barrera de entrada y expulsa del mercado al operador informal que compite por precio con inventario de baja calidad. En un entorno regulado, la villa registrada, asegurada, profesionalmente administrada y fiscalmente en regla compite en un mercado más limpio, con menos presión sobre la tarifa y con un huésped que valora precisamente esas garantías.

La formalización como ventaja competitiva

El sector de la renta corta dominicano dejó de ser una economía paralela. Con 136,338 habitaciones, superando a toda la hotelería tradicional del país, y captando a uno de cada tres turistas que llegan a la República Dominicana, es hoy una pieza estructural del modelo turístico nacional. Los Estados no dejan indefinidamente sin regular las piezas estructurales de sus economías.

Para el propietario internacional que ve su propiedad en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo como un activo patrimonial de largo plazo y no como una aventura oportunista, la conclusión es tranquilizadora. El marco que se está construyendo no destruye el modelo de negocio: lo consolida, lo hace defendible y protege el valor del activo frente a los riesgos de contingencia fiscal y laboral que hoy muchos propietarios cargan sin saberlo.

La única postura verdaderamente peligrosa en 2026 es la de esperar. Adelantarse a la norma cuesta una fracción de lo que cuesta regularizarse cuando la norma llega con recargos, intereses y sanciones. En la inversión inmobiliaria de lujo, el cumplimiento no es un costo. Es la forma más barata de seguro.

Angela Listings

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