Todo propietario extranjero que adquiere una villa en Cap Cana, un penthouse en Punta Cana o una propiedad en Casa de Campo se topa, tarde o temprano, con una misma sigla: IPI. El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario es uno de los tributos que más preguntas genera entre los compradores internacionales, no porque sea complejo, sino porque circula mucha información desactualizada sobre montos de exención, tasas y exoneraciones. Para el ejercicio fiscal 2026, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) fijó reglas claras que todo inversionista debería conocer antes de firmar un contrato de compraventa.

Qué es el IPI y quién está obligado a pagarlo

El IPI es un impuesto anual que grava el valor conjunto de los bienes inmuebles que una persona física posee en territorio dominicano, ya sea que resida en el país o en el extranjero. A diferencia de otros regímenes fiscales donde el impuesto predial se calcula propiedad por propiedad, en República Dominicana la DGII suma el valor de todos los inmuebles registrados a nombre de un mismo titular y aplica el impuesto sobre el patrimonio consolidado que exceda el monto exento vigente. Esto tiene una implicación directa para el comprador extranjero con varias propiedades: conviene evaluar, junto a un asesor fiscal, si conviene mantener cada activo bajo una persona física distinta, una sociedad, o un fideicomiso, precisamente para gestionar de forma eficiente esta acumulación patrimonial.

Quedan sujetos al IPI los solares urbanos edificados, las viviendas, los apartamentos y, en general, cualquier inmueble destinado a uso residencial o comercial cuyo valor supere el umbral de exención. Los inmuebles rurales destinados a explotación agropecuaria están, en cambio, excluidos de este impuesto.

El monto exento en 2026: RD$10,695,494

La DGII actualiza cada año el monto exento del IPI, ajustándolo por inflación. Para el ejercicio 2026, ese umbral quedó fijado en RD$10,695,494.00 por persona física. En otras palabras, si el valor total de los inmuebles residenciales de un propietario no supera esa cifra, no paga IPI. Al tipo de cambio actual, esto ubica la exención en el rango de los USD$175,000 a USD$180,000, dependiendo de la fluctuación del peso dominicano frente al dólar, un umbral que muchas propiedades de entrada en Punta Cana y Bávaro logran cumplir, pero que la mayoría de las villas de lujo en Cap Cana y Casa de Campo superan con facilidad.

Cómo se calcula el impuesto sobre el excedente

Sobre el monto que excede la exención, se aplica una tasa fija del 1% anual. El cálculo es lineal: se resta el monto exento del valor total de las propiedades y ese excedente se multiplica por 1%. Por ejemplo, un inversionista con una villa tasada en RD$25,000,000 pagaría IPI únicamente sobre RD$14,304,506 (el excedente sobre la exención), lo que equivale a RD$143,045 al año, una cifra considerablemente menor de lo que muchos compradores primerizos anticipan, y que suele representar bastante menos del 1% del valor total de la propiedad debido al descuento inicial que representa la exención.

Es importante subrayar que el valor de referencia para el cálculo del IPI no es el precio de mercado ni el precio de compraventa, sino el valor catastral determinado por la Dirección General de Catastro Nacional, que en la práctica suele ser inferior al valor comercial real del inmueble, otro punto a favor del propietario.

La exoneración CONFOTUR: quince años sin pagar IPI

El incentivo más relevante para el inversionista extranjero en zonas turísticas como Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo es la exoneración del IPI bajo la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico, conocida como CONFOTUR. Los proyectos que obtienen esta calificación permiten a sus compradores gozar de una exención total del IPI durante quince años a partir de la finalización de la construcción, además de la exoneración del 3% del impuesto de transferencia inmobiliaria al momento de la compra. Esta es la razón por la cual la inmensa mayoría de los desarrollos de lujo que Angela Listings comercializa en estas tres zonas cuentan con calificación CONFOTUR: representa un ahorro fiscal sustancial y sostenido a lo largo de más de una década de tenencia.

Conviene verificar, antes de firmar, que el decreto CONFOTUR del proyecto esté vigente y registrado, y que el certificado se transfiera correctamente al nuevo propietario en el momento del traspaso de título, un paso que a veces se omite y que puede generar sorpresas fiscales años después.

Reducciones especiales: pensionados, jubilados y mayores de 65 años

La legislación dominicana contempla beneficios adicionales que resultan particularmente atractivos para el segmento de compradores que buscan reubicarse o pasar largas temporadas en el país. Los pensionados y jubilados que reciben ingresos de fuente extranjera gozan de una reducción del 50% sobre el IPI que les correspondería pagar. Asimismo, las personas mayores de 65 años que han sido propietarias de su única vivienda durante más de quince años pueden solicitar la exención total del impuesto sobre esa propiedad, siempre que no la exploten comercialmente. Estos beneficios convierten a la residencia por inversión o por pensión en una vía todavía más eficiente desde el punto de vista fiscal para el comprador internacional que planea instalarse de forma permanente.

Fechas de pago 2026 y cómo declarar

Para el año 2026, la DGII estableció que la primera cuota del IPI debe pagarse a más tardar el 11 de marzo, y la segunda cuota antes del 11 de septiembre. El pago puede realizarse en una sola exhibición dentro del primer plazo o dividirse en las dos cuotas señaladas. La declaración y el pago se gestionan a través de la Oficina Virtual de la DGII, aunque en la práctica la mayoría de los propietarios extranjeros delegan este trámite en su abogado o gestor local, dado que requiere un registro previo como contribuyente y, en algunos casos, un RNC (Registro Nacional del Contribuyente).

Errores comunes que cometen los propietarios extranjeros

El error más frecuente es asumir que, por tratarse de un impuesto relativamente bajo, no requiere atención administrativa. La falta de pago genera recargos e intereses que se acumulan mensualmente y que, con el tiempo, pueden convertirse en un gravamen sobre el título de propiedad. Otro error habitual es no consolidar el valor de todas las propiedades poseídas en el país al momento de calcular si se supera el umbral de exención, lo que puede derivar en una declaración incorrecta. Finalmente, muchos compradores olvidan verificar si su proyecto realmente cuenta con la exoneración CONFOTUR vigente, pagando un impuesto que legalmente no les correspondería.

Por qué el IPI no debe disuadir la inversión

Comparado con los impuestos a la propiedad de mercados como Florida, donde las tasas efectivas pueden superar el 1.5% o 2% anual sobre el valor comercial completo sin exenciones significativas, el régimen dominicano resulta considerablemente más favorable para el inversionista, especialmente cuando se combina con la exoneración CONFOTUR. Entendido correctamente y planificado con asesoría adecuada, el IPI es un costo operativo menor y predecible, no un obstáculo para la inversión inmobiliaria de lujo en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo.

Angela Listings

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