Comprar una villa en Cap Cana o un penthouse en Punta Cana es solo la primera decisión. La segunda, la que determina si esa inversión rinde lo que promete, es entender cómo tributa el ingreso que esa propiedad genera una vez que empieza a rentarse. La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) aplica el principio de territorialidad de la fuente: toda persona física o jurídica, residente o no residente, que obtenga ingresos por el alquiler de un inmueble ubicado en territorio dominicano, está obligada a declarar y pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre esa renta, sin importar dónde viva el propietario ni en qué país esté domiciliado.

Quién debe declarar y sobre qué base

La base legal es el Título II del Código Tributario dominicano (Ley 11-92 y sus modificaciones), que grava toda renta de fuente dominicana obtenida por personas físicas o jurídicas, residentes o no. Para el propietario extranjero que no reside en el país, esto significa que el ingreso por alquiler de su villa o apartamento en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo constituye renta gravable en República Dominicana, independientemente de si esa persona también declara ese ingreso en su país de origen (aquí es donde entran en juego los tratados de doble tributación o los créditos fiscales que cada jurisdicción reconoce, un punto que conviene revisar con un asesor fiscal en el país de residencia del inversionista).

Tasas vigentes en 2026

Para 2026, las personas jurídicas —incluyendo las sociedades constituidas para tenencia de bienes inmuebles, una figura común entre compradores extranjeros— tributan a una tasa general del 27% sobre la renta neta imponible. Adicionalmente, durante los ejercicios fiscales 2026, 2027 y 2028, los contribuyentes con ingresos brutos iguales o superiores a mil millones de pesos dominicanos deberán aplicar una tasa del 30%, un umbral que en la práctica no afecta al propietario individual de una o pocas villas, pero que es relevante para operadores de alquiler vacacional a mayor escala. Las personas físicas, por su parte, tributan bajo la escala progresiva del ISR que aplica a las rentas de fuente dominicana, con las deducciones y tramos exentos que la ley contempla para cada ejercicio fiscal.

Fechas límite que la DGII exige en 2026

El calendario fiscal dominicano organiza las declaraciones según la fecha de cierre del ejercicio del contribuyente. Para el cierre al 30 de junio, la declaración y el pago vencen a más tardar el 30 de abril de 2026; para el cierre al 30 de septiembre, el plazo es el 30 de julio de 2026; y para el cierre al 31 de diciembre —el más común entre propietarios individuales y sociedades de tenencia inmobiliaria— la fecha límite es el 30 de octubre de 2026. Incumplir estos plazos genera recargos e intereses moratorios que la DGII aplica de forma automática, por lo que la planificación fiscal debe empezar meses antes del vencimiento, no en la fecha misma.

Qué gastos son deducibles

La renta neta imponible no es el ingreso bruto por alquiler, sino ese ingreso menos los gastos necesarios para generarlo y conservarlo. En la práctica, esto incluye las cuotas de mantenimiento y de condominio, los gastos de administración de la propiedad cuando se contrata una empresa gestora, las reparaciones y el mantenimiento del inmueble, los seguros patrimoniales, la depreciación del activo cuando aplica bajo las normas contables dominicanas, y las comisiones pagadas a plataformas de alquiler vacacional o a agencias inmobiliarias que gestionan la ocupación. Un error frecuente entre propietarios extranjeros es no conservar los comprobantes fiscales válidos —facturas con Número de Comprobante Fiscal (NCF)— de estos gastos, lo que impide su deducción y eleva innecesariamente la carga tributaria.

Estructura societaria: por qué la mayoría de los inversionistas usa una SRL

La práctica más extendida entre compradores internacionales de propiedades de lujo en Cap Cana y Punta Cana es adquirir el inmueble a través de una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) constituida en República Dominicana, en lugar de a título personal. Esta estructura ofrece separación patrimonial, facilita la sucesión del activo sin pasar por un proceso de legítima sobre el inmueble directamente, y simplifica la contabilidad de los ingresos por alquiler frente a la DGII, ya que la sociedad lleva sus propios libros contables y presenta su propia declaración jurada anual (IR-2), a diferencia de la persona física que declara mediante el formulario IR-1. La elección entre operar como persona física o a través de una SRL debe evaluarse caso por caso con un asesor legal y fiscal dominicano, considerando el volumen de alquiler proyectado, la estrategia de salida y la jurisdicción de residencia fiscal del inversionista.

Retención en la fuente cuando se usa un administrador o plataforma

Cuando el propietario extranjero gestiona su alquiler a través de una empresa administradora de propiedades registrada en República Dominicana, es común que dicha empresa actúe como agente de retención, reteniendo un porcentaje del ISR correspondiente antes de remitir el neto al propietario. Esta retención no sustituye la obligación de declarar, pero sí funciona como un pago a cuenta que se acredita en la declaración jurada anual, reduciendo el monto a pagar al momento del cierre del ejercicio.

Cómo se relaciona el ISR con el IPI y con CONFOTUR

El ISR sobre alquiler es un impuesto distinto del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI), que grava el valor de la propiedad y no el ingreso que genera, y también distinto de los beneficios de exención bajo la Ley 158-01 de CONFOTUR, que en los proyectos calificados puede eximir al inversionista de impuestos sobre la construcción y, en algunos casos, de porciones del ISR durante el período promocional del proyecto. Un inversionista que compra en un desarrollo con calificación CONFOTUR vigente debe verificar con el promotor y con su asesor fiscal el alcance exacto de esa exención respecto a los ingresos por alquiler, ya que los beneficios varían según la resolución específica otorgada al proyecto.

La recomendación práctica

Ningún propietario extranjero debería esperar al cierre del ejercicio fiscal para ordenar su contabilidad. La recomendación estándar entre firmas legales y contables que atienden a compradores internacionales en Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo es abrir un expediente contable desde el primer mes de alquiler, conservar cada comprobante fiscal con NCF, decidir la estructura societaria antes de la primera renta percibida —no después— y coordinar con un contador autorizado (CPA dominicano) la presentación trimestral de anticipos cuando el volumen de alquiler lo amerite. Esta disciplina fiscal, más que cualquier otro factor, es lo que separa a la inversión inmobiliaria que rinde el ROI proyectado de la que pierde margen en sanciones evitables.

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