El comprador europeo que evalúa una propiedad en Punta Cana, Cap Cana o Casa de Campo enfrenta una pregunta distinta a la del comprador norteamericano: la de un marco fiscal transatlántico donde, hasta ahora, solo un país del continente europeo cuenta con un convenio formal para evitar la doble tributación con República Dominicana. Esa asimetría no debería disuadir la inversión -de hecho, el capital europeo ha sido uno de los motores más dinámicos del mercado inmobiliario dominicano en el último año-, pero sí exige una planificación fiscal más cuidadosa que la que necesita un comprador cuyo país de origen ya tiene un tratado vigente con el país.

España, el socio fiscal de referencia para el inversionista europeo

De todos los países europeos, España es el único que mantiene un convenio de doble imposición vigente con República Dominicana, firmado en Madrid en noviembre de 2011 y en vigor desde julio de 2014. Este tratado resulta especialmente relevante porque España se ha consolidado como uno de los principales países inversionistas en el país durante 2025, liderando el ranking de origen de la inversión extranjera directa dominicana. Más aún, la inversión extranjera directa de origen español registró un crecimiento del 68% interanual, una de las tasas de expansión más marcadas entre los mercados emisores de capital hacia República Dominicana, y una señal clara de que el inversionista español está aumentando su exposición al mercado dominicano de forma sostenida, no oportunista.

Qué cubre realmente el convenio con España

En términos prácticos, el convenio entre España y República Dominicana establece que las rentas derivadas de bienes inmuebles tributan, como regla general, en el país donde se encuentra ubicado el inmueble. Esto significa que un residente fiscal español propietario de una villa en Cap Cana o de un apartamento en Punta Cana destinado al alquiler estará sujeto principalmente a las normas tributarias dominicanas sobre esa renta específica, mientras que el convenio evita que esa misma renta vuelva a tributar íntegramente en España. Para el resto de los mercados europeos -Alemania, Reino Unido, Francia, entre otros- no existe actualmente un tratado bilateral directo con República Dominicana, lo que hace indispensable que el comprador de esos países consulte con un asesor fiscal en su jurisdicción de origen antes de estructurar la compra, ya que el tratamiento de la renta de fuente dominicana dependerá enteramente de la legislación interna de cada país europeo.

El IPI y lo que todo comprador europeo debe presupuestar

Más allá de la fiscalidad de origen, el comprador europeo debe entender el impuesto que pagará directamente en República Dominicana sobre su propiedad: el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario, conocido como IPI. Este impuesto se aplica a razón de 1% sobre el valor catastral del patrimonio inmobiliario que exceda el monto exento fijado para el ejercicio fiscal, que para 2026 la Dirección General de Impuestos Internos estableció en RD$10,695,494, un umbral que se ajusta anualmente según el Índice de Precios al Consumidor. El pago se realiza en dos cuotas semestrales, con vencimiento el 11 de marzo y el 11 de septiembre de cada año. Es importante destacar que las personas pensionistas y los rentistas de fuente extranjera -una categoría en la que suelen encajar los jubilados europeos con ingresos de pensión- pueden acceder a una exención del 50% de este impuesto, un beneficio que rara vez conocen los compradores primerizos y que puede representar un ahorro significativo en el presupuesto anual de mantenimiento de la propiedad.

El rol de CONFOTUR en la planificación de compra

Para el comprador europeo que adquiere una unidad dentro de un proyecto turístico calificado bajo la Ley 158-01, conocida como CONFOTUR, existe además la posibilidad de exonerar tanto el impuesto de transferencia como el propio IPI durante el período de beneficio otorgado al proyecto. Verificar si el desarrollo específico -en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo- cuenta con esta calificación vigente debe ser uno de los primeros pasos de due diligence, ya que el ahorro fiscal resultante puede modificar sustancialmente el cálculo de rentabilidad neta esperada durante los primeros años de tenencia.

Por qué el momento macro favorece la entrada de capital europeo

Ninguna decisión de inversión debería tomarse sin observar el contexto general del mercado receptor. República Dominicana cerró 2025 con una inversión extranjera directa de 5,032.8 millones de dólares, un 11.3% más que el año previo, y el primer trimestre de 2026 certificó el monto trimestral más alto de la historia del país, con 1,536.7 millones de dólares. Dentro de esa cifra, el sector turismo concentró el 26.3% de la inversión y bienes raíces el 15.7% adicional. En paralelo, el país recibió 6.6 millones de visitantes durante el primer semestre de 2026, una cifra récord con un crecimiento de 7.7% frente al mismo período de 2025, y las autoridades turísticas proyectan cerrar el año por encima de los 12 millones de visitantes totales. Este flujo constante de llegadas es, en definitiva, el que sostiene la demanda de alquiler vacacional que da rentabilidad a la inversión inmobiliaria del comprador europeo, sea este un inversionista de rentas o un futuro residente que planea instalarse de forma permanente en el país.

Consideraciones prácticas para la compra a distancia

El comprador europeo suele operar a una distancia geográfica y horaria mayor que el comprador norteamericano, lo que hace todavía más relevante trabajar con un agente inmobiliario que ofrezca acompañamiento integral: desde la verificación del título de propiedad y el estatus de deslinde catastral, hasta la coordinación con un abogado local para la firma del contrato de promesa de venta y, posteriormente, la gestión de renta si la propiedad se destinará al alquiler turístico. La diferencia horaria entre Europa y República Dominicana, junto con la necesidad de firmas notariales y trámites bancarios locales, hace recomendable estructurar poderes notariales que permitan avanzar el proceso sin requerir viajes constantes al país durante la fase de cierre.

El veredicto para el inversionista europeo

El comprador europeo llega a República Dominicana en un momento de máximos históricos de inversión extranjera y de turismo, con España marcando el camino como el socio fiscal mejor estructurado del continente y con un crecimiento de capital español que supera ampliamente el promedio del mercado. La ausencia de convenios de doble tributación con otros países europeos no es un obstáculo insalvable, pero sí una razón de peso para planificar la compra con asesoría fiscal específica antes de firmar, de modo que la rentabilidad proyectada en República Dominicana no se vea erosionada por sorpresas tributarias en el país de origen.

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