Un vehículo legal que pocos compradores internacionales conocen

Cuando un comprador internacional evalúa cómo estructurar la adquisición de una propiedad de lujo en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo, la conversación suele limitarse a dos opciones: comprar como persona física o constituir una SRL. Existe, sin embargo, una tercera vía contemplada por la legislación dominicana desde 2011 y todavía subutilizada por el comprador extranjero de real estate de lujo: el fideicomiso inmobiliario, regulado por la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso. Entender qué es, cómo funciona y en qué casos conviene frente a una SRL o a la propiedad directa es clave para cualquier inversionista que piense en su villa en Cap Cana no solo como un activo de disfrute, sino como parte de una planificación patrimonial de mediano y largo plazo.

Qué es un fideicomiso según la Ley 189-11

La Ley 189-11 define el fideicomiso como el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales a una o varias personas jurídicas autorizadas, llamadas fiduciarios, para que estos administren o dispongan de esos bienes según las instrucciones del fideicomitente y en beneficio de uno o varios fideicomisarios o beneficiarios. En el caso de una propiedad de lujo, esto significa que el titular original de la villa o el terreno puede transferir la propiedad legal a una fiduciaria regulada, mientras conserva -a través del acto constitutivo del fideicomiso- el control sobre cómo se administra, quién puede habitarla o rentarla, y quién la recibirá eventualmente.

Un elemento central de la ley es que solo pueden actuar como fiduciarios las personas jurídicas expresamente facultadas y supervisadas por la Superintendencia de Bancos de la República Dominicana, lo que en la práctica significa que no cualquier empresa o abogado puede ofrecer servicios de fiduciaria: se trata de entidades especializadas, sujetas a un régimen de supervisión prudencial comparable, en varios aspectos, al de una entidad de intermediación financiera. Esta supervisión es, precisamente, uno de los argumentos que suelen citar los especialistas en planificación patrimonial a favor del fideicomiso frente a estructuras menos reguladas: el fiduciario tiene obligaciones legales de rendición de cuentas y limitaciones expresas sobre lo que puede y no puede hacer con los bienes fideicomitidos.

Los tres actores de todo fideicomiso inmobiliario

La arquitectura legal del fideicomiso descansa en tres figuras. El fideicomitente es quien aporta la propiedad -en este caso, la villa, el solar o el desarrollo inmobiliario- y define, en el acto constitutivo, las reglas bajo las cuales debe administrarse. El fiduciario es la entidad autorizada que recibe la propiedad legal del bien y administra conforme a esas instrucciones, con el deber de rendir cuentas periódicas y de no exceder las facultades que le fueron conferidas. El fideicomisario, finalmente, es la persona o personas que reciben el beneficio económico del fideicomiso, que puede ser el propio fideicomitente en vida, sus herederos designados, o un tercero beneficiario definido expresamente en el contrato.

Para un comprador extranjero, esta estructura de tres actores abre posibilidades que no existen al comprar directamente como persona física: es posible, por ejemplo, que un padre transfiera una villa en Punta Cana a un fideicomiso en el que él mismo sea fideicomisario mientras esté vivo, y que sus hijos se conviertan automáticamente en fideicomisarios sustitutos al momento de su fallecimiento, sin que la propiedad tenga que pasar por un proceso sucesoral formal en República Dominicana ni en el país de origen del comprador.

Los seis tipos de fideicomiso que contempla la ley

La Ley 189-11 no crea una figura única, sino una familia de fideicomisos con propósitos distintos: fideicomisos de planificación sucesoral, orientados precisamente a la transmisión ordenada del patrimonio; fideicomisos culturales, filantrópicos y educativos; fideicomisos de inversión; fideicomisos de inversión inmobiliaria, pensados específicamente para el desarrollo y la administración de proyectos de bienes raíces; fideicomisos de garantía, utilizados con frecuencia en el financiamiento de proyectos hoteleros e inmobiliarios de gran escala en Cap Cana y Punta Cana; y fideicomisos de oferta pública de valores, vinculados al mercado de capitales dominicano. Para el propietario individual de una villa de lujo, los fideicomisos de planificación sucesoral y de inversión inmobiliaria son, en la práctica, los de mayor relevancia directa, mientras que los fideicomisos de garantía suelen aparecer del lado del desarrollador cuando estructura el financiamiento de un proyecto en preventa.

Por qué un comprador internacional consideraría un fideicomiso frente a una SRL

La comparación entre fideicomiso y SRL no tiene una respuesta única: depende del objetivo del comprador. Una SRL sigue siendo, para muchos inversionistas, la vía más simple y conocida para adquirir una propiedad de lujo, especialmente cuando el objetivo es limitar responsabilidad personal y facilitar la eventual venta de las acciones de la sociedad en lugar de la propiedad misma. El fideicomiso, en cambio, resulta particularmente atractivo cuando el objetivo central es la planificación patrimonial multigeneracional: permite definir de manera anticipada y detallada quién recibirá la propiedad, bajo qué condiciones, y evita que, ante el fallecimiento del propietario, la villa quede sujeta a un proceso de sucesión que puede ser más lento, más costoso y, en el caso de propietarios con patrimonio en más de un país, jurídicamente más complejo de resolver.

Además, al estar la propiedad legal en manos de una fiduciaria regulada por la Superintendencia de Bancos, algunos inversionistas valoran el fideicomiso como una capa adicional de protección patrimonial frente a contingencias legales personales del fideicomitente, siempre que la constitución del fideicomiso se realice de buena fe y con anterioridad a cualquier controversia, ya que la ley no permite utilizar esta figura para defraudar a acreedores existentes.

Consideraciones fiscales y prácticas antes de estructurar un fideicomiso

La Ley 189-11 establece un régimen fiscal particular para la constitución, modificación y extinción de los fideicomisos, con tratamiento preferencial explícito para los fideicomisos vinculados a proyectos de vivienda de bajo costo con participación estatal, un beneficio que no aplica directamente a una villa de lujo en Cap Cana o Punta Cana, pero que ilustra que el tratamiento fiscal varía según el tipo y el propósito del fideicomiso. Todo fideicomiso debe, además, registrarse con su propio número de identificación tributaria ante la Dirección General de Impuestos Internos, de manera independiente al RNC del fideicomitente o del fiduciario, lo que introduce una capa administrativa adicional que un comprador debe presupuestar tanto en tiempo como en honorarios profesionales.

En la práctica, constituir un fideicomiso inmobiliario en República Dominicana requiere contratar a una fiduciaria autorizada -generalmente vinculada a un banco múltiple o a una entidad financiera especializada- y trabajar de la mano con un abogado dominicano con experiencia específica en Ley 189-11, dado que el acto constitutivo debe redactarse con precisión quirúrgica sobre las instrucciones de administración, las condiciones de sustitución de beneficiarios y las causales de extinción del fideicomiso. Los honorarios de constitución y administración anual varían según la fiduciaria y la complejidad del patrimonio involucrado, por lo que cualquier comprador que evalúe esta vía debe solicitar cotizaciones formales antes de comparar el costo total frente a una estructura de SRL o frente a la propiedad directa combinada con un testamento.

La decisión correcta depende del objetivo, no de la moda

El fideicomiso inmobiliario no es una estructura superior a la SRL o a la propiedad directa en términos absolutos: es una herramienta adicional en la caja de herramientas legales disponibles para el comprador internacional de real estate de lujo en República Dominicana, y su conveniencia depende enteramente de los objetivos patrimoniales, familiares y fiscales de cada comprador. Para quien busca simplicidad operativa, la SRL sigue siendo, en muchos casos, el camino más práctico. Para quien tiene como prioridad la planificación sucesoral de una propiedad que espera transmitir a la siguiente generación con el menor fricción legal posible, el fideicomiso de la Ley 189-11 merece, como mínimo, una conversación seria con un abogado especializado antes de firmar la escritura de compra.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

Cobertura: Cap Cana · Punta Cana · Casa de Campo

Email: [email protected]

Web: AngelaListings.com

República Dominicana: +1 (829) 339-4448