Cuando un comprador internacional evalúa una villa o un apartamento en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo, la conversación comienza con el precio de lista. Pero el desembolso total al cierre es más amplio: incluye impuestos, honorarios profesionales y requisitos de documentación que, si no se presupuestan con antelación, alteran el cálculo de la inversión. Esta guía ordena los conceptos principales, distingue lo que las fuentes consultadas confirman de lo que son estimaciones y propone un método sencillo para proyectar el costo real de la operación.

Qué se entiende por costos de cierre en República Dominicana

A diferencia de otros mercados, en República Dominicana no existe un único rubro llamado costos de cierre. Se trata de una suma de conceptos que se pagan en distintos momentos del proceso: algunos antes de registrar la transferencia, otros al formalizar el contrato y otros a lo largo de la relación con su abogado y el notario. Entender cada uno permite negociar con información y evitar sorpresas.

La referencia que utilizamos en esta guía es la publicación de El Inmobiliario del 29 de junio de 2026 sobre impuestos que paga quien compra, construye o alquila un inmueble, complementada con la normativa de la DGII sobre el IPI. Cuando una cifra es una estimación y no una tarifa oficial, lo indicamos expresamente.

El impuesto de transferencia: el concepto más relevante

El principal costo fiscal de la compra es el impuesto sobre transferencias inmobiliarias, equivalente al 3 % según la guía citada. Se calcula sobre el mayor valor entre la tasación de la DGII y el precio del contrato, y se paga antes de registrar la transferencia. En su ejemplo, un apartamento de RD$12,000,000 sin régimen especial genera un impuesto de RD$360,000.

Un matiz importante: dado que la base es el mayor entre el precio pactado y la tasación oficial, declarar un precio inferior no necesariamente reduce el impuesto, y puede generar inconsistencias documentales. La transparencia en el contrato es, además de una obligación, una protección para el comprador en una futura reventa.

Hipoteca, honorarios profesionales y sus impuestos

Si la compra se financia, la guía indica un impuesto del 2 % sobre el monto del préstamo por el registro de la hipoteca, con una reducción del 50 % para beneficiarios de la Ley 171-07. Este concepto solo aplica al comprador que financia, y conviene sumarlo al análisis comparando el costo del crédito con la liquidez disponible. Para un panorama del financiamiento a extranjeros, recomendamos consultar directamente a las entidades bancarias, ya que las condiciones cambian.

Los honorarios del abogado y del notario no responden a una tarifa única en la fuente consultada, que ofrece una estimación de entre el 1 % y el 1.5 % del valor de la propiedad. Es una referencia orientativa y no un precio fijo: el monto real depende de la complejidad, del tipo de operación y del acuerdo con cada profesional. Sobre esos honorarios aplica, además, el ITBIS del 18 %. Las tarifas del Registro de Títulos las fija el Consejo del Poder Judicial, y la fuente no establece una cifra exacta, por lo que debe solicitar el monto actual a su abogado.

La declaración de medio de pago

Un requisito que sorprende a muchos compradores extranjeros es la declaración del medio de pago. Según la guía, la Norma General 07-22 exige declarar el instrumento utilizado en operaciones superiores a RD$1,000,000.00, con aplicación indicada desde mayo de 2025. No es un impuesto, sino un requisito documental, pero un error en este punto puede demorar la transferencia. Si usted compra desde el exterior, coordine con su abogado la forma en que ingresarán los fondos y la evidencia que deberá conservar.

Un ejemplo ilustrativo con cifras redondas

Para visualizar el orden de magnitud, imaginemos una compra al contado de US$1,000,000 en la que el precio del contrato coincide con la tasación. Con las referencias citadas, el impuesto de transferencia sería de aproximadamente US$30,000; los honorarios profesionales, si se ubican entre el 1 % y el 1.5 %, representarían entre US$10,000 y US$15,000; y el ITBIS del 18 % sobre esos honorarios agregaría entre US$1,800 y US$2,700. La suma ronda entre US$41,800 y US$47,700, es decir, entre el 4.2 % y el 4.8 % del precio, antes de las tarifas del Registro de Títulos, de la tasación, de eventuales costos bancarios y de cualquier costo de hipoteca.

Este ejercicio es una estimación aritmética basada en las referencias de la fuente, no una cotización. Su abogado debe entregarle un presupuesto detallado y por escrito antes de que usted firme la promesa de compraventa.

Exenciones que pueden cambiar la ecuación

La guía menciona tres situaciones en las que el costo puede reducirse. La primera es la vivienda de bajo costo con hipoteca, con exención hasta RD$5,450,851.12 en 2026, un segmento que difícilmente corresponde a la propiedad de lujo. La segunda es la primera venta en un proyecto clasificado bajo CONFOTUR, en el que el impuesto de transferencia está exento para esa primera transferencia, conforme a la Ley 158-01. La tercera es la de los pensionados y rentistas amparados por la Ley 171-07, con exención sobre la primera propiedad adquirida.

El beneficio de CONFOTUR es el más pertinente para compradores en desarrollos turísticos de Cap Cana y Punta Cana, pero no se presume: requiere que el proyecto esté efectivamente clasificado y que la operación califique como primera venta. Solicite la resolución de clasificación del proyecto y que su abogado confirme su alcance antes de pagar cualquier depósito.

IPI al día: una condición para transferir

Otro concepto que se relaciona con el cierre es el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario. La guía señala que el propietario debe estar al día con el IPI para completar una transferencia. Para 2026, la exención para personas físicas es de RD$10,695,494.00 y las cuotas se pagan el 11 de marzo y el 11 de septiembre. Como comprador, usted debe pedir al vendedor la constancia de que el inmueble no tiene obligaciones tributarias pendientes.

Cómo presupuestar el cierre en cuatro pasos

El primer paso es solicitar a su abogado un presupuesto desglosado con impuestos, honorarios, tarifas de registro y gastos de legalización. El segundo es confirmar con la DGII o con el notario la base de cálculo del impuesto de transferencia, que depende del mayor valor entre contrato y tasación. El tercero es verificar si existe alguna exención aplicable, como CONFOTUR o la Ley 171-07, y exigir la documentación que la acredite. El cuarto es reservar un margen de contingencia, porque tarifas y requisitos pueden actualizarse y la propia guía no precisa algunos montos.

Este método le permite comparar propiedades en igualdad de condiciones y entender el costo de entrada real, no solo el precio publicado.

Conclusión

Comprar en República Dominicana puede ser un proceso ordenado y transparente cuando se conocen los componentes del costo y se documenta cada paso. Los números de esta guía son referencias para planificar, no cotizaciones, y deben validarse con un abogado dominicano y con fuentes oficiales antes de comprometer fondos. Esta información es general y no constituye asesoría legal ni fiscal.

Angela Listings

Especialistas en propiedades de lujo, inversión y renta en República Dominicana.

Cobertura: Cap Cana · Punta Cana · Casa de Campo

Email: [email protected]

Web: AngelaListings.com

República Dominicana: +1 (829) 339-4448