Pocas siglas se repiten con tanta frecuencia en una conversación de inversión inmobiliaria en Cap Cana o Punta Cana como CONFOTUR. Y pocas se entienden con tan poca precisión. El Consejo de Fomento Turístico, creado bajo la Ley 158-01 de 2001, es el mecanismo que ha permitido a República Dominicana atraer una parte sustancial del capital que hoy sostiene el desarrollo hotelero y residencial del este del país. Comprender exactamente qué exonera, durante cuánto tiempo y bajo qué condiciones dejó de ser un dato de interés general en 2026: se convirtió en información crítica después de que la Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, introdujera una restricción que toca directamente el corazón de este modelo.

Qué exonera realmente la Ley 158-01

El primer error común entre compradores internacionales es asumir que CONFOTUR es un descuento genérico. No lo es: es un régimen de exoneraciones específicas, aplicable a proyectos turísticos e inmobiliarios aprobados individualmente por el consejo, dentro de zonas geográficas designadas por el Estado dominicano, entre las que Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo figuran de forma prominente.

Un proyecto con aprobación CONFOTUR vigente exonera al desarrollador, y por extensión al comprador de una unidad dentro de ese proyecto, del Impuesto sobre la Renta (ISR) de forma completa, del impuesto de constitución de sociedades y de los aumentos de capital asociados a la estructura del proyecto, del impuesto de transferencia inmobiliaria en la operación de compra, y del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI), la carga anual que en un desarrollo convencional recae sobre el propietario cada año sobre el valor de la propiedad que exceda el umbral exento. A esto se suma la exoneración de derechos de importación y de ITBIS sobre la maquinaria, los equipos y los materiales de construcción necesarios para levantar y poner en operación la instalación turística, así como sobre los equipos requeridos para el control de calidad del proyecto.

El beneficio menos conocido: financiamiento sin retención

Existe una exoneración adicional que rara vez se menciona fuera de círculos legales y financieros especializados: los financiamientos obtenidos para un proyecto CONFOTUR, y los intereses que generan, no están sujetos a impuesto ni a retención alguna. Para un desarrollador que estructura capital mixto, propio y bancario, esto reduce de forma directa el costo financiero del proyecto, un ahorro que en desarrollos de gran escala se traduce en mejores precios o mejores especificaciones para el comprador final.

La ley añade todavía un mecanismo más: permite deducir hasta un 20% anual del ingreso neto imponible por concepto de inversión en un proyecto turístico, con un período máximo de amortización de cinco años, y establece una cláusula de estabilidad tributaria que impide al Estado crear nuevos impuestos que graven específicamente al proyecto durante su período de exoneración.

Diez años, no para siempre

El plazo de la exoneración fiscal bajo la Ley 158-01 es de diez años, contados a partir de la fecha de conclusión de la construcción y del equipamiento del proyecto aprobado, no desde la fecha de aprobación del expediente ni desde el inicio de las obras. Esta distinción importa: un proyecto puede pasar dos o tres años en fase de construcción antes de que el reloj de la exoneración comience a correr, lo que en la práctica extiende el horizonte total de beneficio fiscal desde la aprobación inicial.

El beneficio, además, aplica exclusivamente a proyectos nuevos iniciados después de la entrada en vigor de la ley y a la primera transferencia del bien; las transferencias subsiguientes a terceros no heredan automáticamente la misma condición exonerada, un matiz que todo comprador en el mercado secundario dentro de un proyecto CONFOTUR debe verificar con su asesor legal antes de asumir que el beneficio se traslada sin más.

Lo que cambió el 18 de junio de 2026

Hasta aquí, el marco de CONFOTUR se había mantenido relativamente estable durante dos décadas. Eso cambió con la promulgación de la Ley 30-26, la reforma tributaria que el Poder Ejecutivo dominicano firmó a mediados de 2026 y que introdujo el artículo 2-1 al Código Tributario. Esa nueva disposición establece que un contribuyente no puede beneficiarse simultáneamente de más de un régimen de incentivos respecto de una misma actividad económica, inversión u operación.

La frase es breve, pero su alcance es amplio. El sector turístico e inmobiliario no es un actor menor dentro del mapa de inversión extranjera directa que la nueva restricción busca ordenar: entre ambos concentraron el 42% de la IED que recibió el país en 2025, con 26.3 puntos porcentuales aportados por turismo y 15.7 por bienes raíces, sobre un total de US$5,032.3 millones. Dentro del propio universo de proyectos aprobados por CONFOTUR, la concentración inmobiliaria es todavía más marcada: de 117 proyectos aprobados entre 2023 y 2024, 76, equivalentes al 64.9%, correspondieron a desarrollos inmobiliarios, con un valor conjunto superior a los US$5,400 millones.

La zona gris que todavía no se ha resuelto

Al momento de escribir este artículo, ni el reglamento de aplicación de la Ley 30-26 ni una guía formal de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) habían sido publicados para precisar cómo debe interpretarse esta prohibición de acumulación de incentivos en la práctica. Quedan al menos tres escenarios en disputa entre firmas legales y fiscales que siguen de cerca el tema: si un proyecto puede seguir combinando el beneficio CONFOTUR con mecanismos generales del Código Tributario aplicados a actividades vinculadas, si puede coexistir con la depreciación acelerada de equipos industriales prevista en el artículo 24 del propio código, y cómo se tratan los proyectos de uso mixto que combinan unidades residenciales con servicios complementarios de hospedaje.

Para un desarrollador con un proyecto en fase de estructuración, esto no es un debate académico: es incertidumbre fiscal real sobre el retorno proyectado. Para el comprador internacional, la lectura práctica es distinta pero igual de relevante: los proyectos CONFOTUR aprobados antes de junio de 2026, bajo el régimen anterior a la Ley 30-26, mantienen previsiblemente mayor claridad sobre sus condiciones que aquellos que buscan aprobación bajo el nuevo marco, todavía sin reglamentar.

Qué debe verificar hoy un comprador antes de firmar

La lección práctica para quien evalúa una propiedad de lujo en Cap Cana, Punta Cana o Casa de Campo bajo el paraguas de CONFOTUR es clara: la resolución de aprobación del consejo debe revisarse línea por línea, con fecha de emisión y con confirmación expresa de que el proyecto no combina, de forma que hoy resulte cuestionable, otro régimen de incentivo sobre la misma inversión. También conviene solicitar al desarrollador o al vendedor la fecha exacta prevista o real de conclusión de construcción y equipamiento, ya que ese es el punto de partida real del conteo de los diez años de exoneración, y no una fecha aproximada de mercadeo.

En un país donde el capital extranjero sigue mirando al sector turístico e inmobiliario como destino preferente de inversión, CONFOTUR continúa siendo, incluso en este momento de ajuste regulatorio, uno de los mecanismos fiscales más favorables de la región para el propietario de una villa o un condominio de lujo. Pero el margen de beneficio depende, hoy más que en cualquier otro momento de las últimas dos décadas, de la calidad de la debida diligencia legal previa a la firma.

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