Buena parte de las villas y residencias de lujo que se venden en Cap Cana, Punta Cana y Casa de Campo las compran parejas. Algunas están casadas en su país de origen, otras viven en unión de hecho, y otras se casaron en un país y residen en otro. En el entusiasmo de la compra, una pregunta suele quedar para el final, cuando debería estar al principio: a nombre de quién se registra la propiedad y qué ley decide a quién pertenece si algún día la pareja se separa, uno de los dos fallece o se quiere vender.

En República Dominicana la respuesta no depende solo del Código Civil dominicano. Depende también de la Ley 544-14 de Derecho Internacional Privado, que determina qué ley nacional se aplica cuando una relación tiene elementos extranjeros. Esta guía explica los principios básicos para que el comprador llegue a la firma con las preguntas correctas. No sustituye la asesoría de un abogado dominicano, que es indispensable en cada caso.

La propiedad se rige por la ley dominicana

El punto de partida es claro. El artículo 76 de la Ley 544-14 establece que la posesión, la propiedad y los demás derechos reales sobre bienes muebles e inmuebles, así como su publicidad, se rigen por la ley del Estado en el cual se encuentran los bienes. Para una villa en Cap Cana, eso significa que el registro del título, las formalidades de la transferencia y la publicidad frente a terceros se rigen por la ley dominicana y se tramitan ante la Jurisdicción Inmobiliaria.

Sin embargo, el mismo artículo hace una salvedad importante en su párrafo: la ley del lugar donde está el bien rige la adquisición y la pérdida de los bienes, salvo en materia sucesoria y en los casos en que la atribución de un derecho real dependa de una relación de familia o de un contrato. Dicho de otro modo, cuando la pregunta es a cuál de los cónyuges le corresponde la propiedad, la respuesta puede depender de la ley que rige el matrimonio, no necesariamente de la ley dominicana.

Qué ley rige su régimen matrimonial

La Ley 544-14 dedica varios artículos al matrimonio. El artículo 42 dispone que las relaciones personales entre cónyuges se rigen por la ley del domicilio conyugal inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio. Si la pareja no tuvo un domicilio conyugal común, se aplica la ley de la nacionalidad común al momento de casarse y, en su defecto, la ley del lugar de celebración.

El artículo 43 añade que las relaciones patrimoniales entre cónyuges, es decir, el régimen de bienes, se rigen por la misma ley aplicable a sus relaciones personales, salvo convención en contrario.

En la práctica, esto significa que una pareja que se casó en Nueva York y estableció allí su primer domicilio común tendrá, en principio, su régimen patrimonial regido por la ley de ese lugar, aunque la villa esté en Punta Cana. Una pareja española que se casó en Madrid y vivió en España se regirá, en principio, por la ley española aplicable a su caso. Esto puede producir resultados muy distintos según el país: algunos sistemas presumen comunidad de bienes, otros separación, y otros reglas propias.

Las parejas pueden elegir la ley aplicable

La ley dominicana permite a las parejas planificar. Según el artículo 44, los cónyuges pueden convenir por escrito, antes del matrimonio, que sus relaciones patrimoniales se rijan por la ley de un Estado del que uno de ellos sea nacional, por la ley del Estado donde uno de ellos tenga su domicilio en ese momento, o por la ley del primer Estado donde uno de ellos establezca una nueva residencia habitual después del matrimonio.

Y el artículo 45 permite que, durante el matrimonio, los cónyuges convengan por escrito someter su régimen matrimonial a una ley interna distinta de la que les era aplicable, siempre que no perjudique a terceros acreedores. Para una pareja que planea trasladar su vida a República Dominicana, esta posibilidad merece una conversación con sus abogados en ambos países.

Si el régimen es de comunidad según la ley dominicana

Cuando la ley aplicable es la dominicana y la pareja está casada bajo el régimen de comunidad legal de bienes, aplica una regla relevante para cualquier venta futura. La Ley 189-01 modificó el Código Civil para que ambos esposos administren los bienes de la comunidad y para que estos solo puedan venderse, enajenarse o hipotecarse con el consentimiento de ambos. La Suprema Corte de Justicia ha reiterado que una obligación asumida por uno solo de los cónyuges no puede ejecutarse sobre los bienes de la comunidad sin el consentimiento del otro, con especial protección para la vivienda familiar.

La consecuencia práctica también afecta al comprador. Cuando usted adquiere una propiedad de un vendedor casado, su abogado debe verificar el estado civil del vendedor y obtener la firma o el consentimiento del cónyuge cuando corresponda. Omitir este paso es una de las causas más frecuentes de problemas posteriores en la cadena de titularidad.

Parejas no casadas y uniones de hecho

Muchas parejas internacionales no están casadas. La Ley 544-14 también las contempla. Su artículo 48 establece que la ley del lugar donde se constituyó una unión no matrimonial registrada o reconocida por autoridad competente rige su existencia, validez y efectos, y que los efectos derivados de esas uniones se rigen por la ley de la residencia habitual de los convivientes.

Para una pareja no casada, la recomendación más segura suele ser que ambos figuren expresamente en el contrato y en el certificado de título, indicando la proporción que corresponde a cada uno. Si uno aporta más capital que el otro, conviene que esa proporción quede reflejada desde el principio, en lugar de asumir una división por partes iguales. Cuando la propiedad se registra solo a nombre de uno de los dos, el otro puede quedar sin protección clara frente a una separación o un fallecimiento.

Formas de titular la propiedad

En términos generales, una pareja puede titular una propiedad a nombre de ambos como copropietarios, a nombre de uno solo, o a través de una sociedad comercial en la que ambos participen. Cada opción tiene efectos distintos en impuestos, en la administración de la propiedad, en la sucesión y en la facilidad para vender en el futuro. Una sociedad, por ejemplo, permite transferir participaciones sin modificar el título, pero implica obligaciones contables y fiscales propias. La elección debe hacerse con asesoría legal y fiscal en República Dominicana y en el país de residencia de los compradores.

Sucesión: un punto que conviene prever

La Ley 544-14 dispone en su artículo 54 que la sucesión por causa de muerte se rige por la ley del domicilio del causante al momento de su fallecimiento, aunque el testador puede someter expresamente su sucesión a la ley del Estado de su residencia habitual mediante testamento. Para una pareja con hijos de relaciones anteriores o con residencias en varios países, esta regla puede tener consecuencias importantes. Planificar la titularidad y, cuando corresponda, otorgar testamento, evita conflictos y costos para la familia.

Lista de verificación antes de firmar

Antes de firmar la promesa de compraventa, recomendamos que la pareja reúna su acta de matrimonio o el documento que acredite su unión, y cualquier capitulación o acuerdo prenupcial, debidamente apostillados y traducidos cuando sea necesario. Conviene definir con el abogado qué ley rige su régimen patrimonial según la Ley 544-14, decidir si ambos figurarán en el título y en qué proporción, verificar el estado civil del vendedor y el consentimiento de su cónyuge, y revisar el impacto fiscal y sucesorio de la estructura elegida en ambos países.

Conclusión

Comprar en pareja en República Dominicana es sencillo desde el punto de vista registral, pero la pregunta de a quién pertenece realmente la propiedad puede responderse con una ley extranjera. La Ley 544-14 ofrece reglas claras y, además, herramientas para que las parejas elijan la ley que rige su patrimonio. Abordar estos temas antes de la firma protege a ambos compradores y facilita cualquier venta, herencia o reorganización futura.

Fuentes: Ley 544-14 sobre Derecho Internacional Privado de la República Dominicana (artículos 42 a 45, 48, 54 y 76); Ley 189-01 que modifica el Código Civil en materia de comunidad de bienes; jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia. Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal; cada caso debe revisarse con un abogado dominicano.

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