Una parte creciente de las operaciones de compra de propiedad de lujo en el este dominicano se cierra sin que el comprador ponga un pie en el país en el momento de la firma. No se trata de imprudencia ni de improvisación: se trata de un procedimiento perfectamente estructurado, respaldado por el derecho dominicano y por convenios internacionales, que permite ejecutar una operación inmobiliaria completa a distancia con el mismo nivel de seguridad jurídica que una compra presencial.

Sin embargo, la compra remota exige algo que la compra presencial perdona: rigor de proceso. Cuando el comprador está físicamente presente, los errores se corrigen sobre la marcha. Cuando está a cinco mil kilómetros, cada documento mal emitido cuesta semanas. Este artículo explica cómo se estructura correctamente una compra a distancia en la República Dominicana en 2026 y dónde se concentran los riesgos reales.

El fundamento legal: por qué es posible

La República Dominicana no impone restricciones a la propiedad inmobiliaria por parte de extranjeros. Un ciudadano de cualquier nacionalidad puede adquirir un inmueble en territorio dominicano en las mismas condiciones que un nacional, sin necesidad de socio local, sin permisos especiales y sin limitaciones sobre zonas costeras equivalentes a las que existen en otras jurisdicciones de la región. Esta neutralidad es uno de los pilares menos discutidos y más valiosos del atractivo inversor del país.

Sobre esa base, el ordenamiento dominicano reconoce plenamente la figura del mandato o poder de representación: el instrumento mediante el cual una persona autoriza a otra a actuar en su nombre y por su cuenta en actos jurídicos determinados. Aplicado a una compraventa inmobiliaria, permite que un apoderado, típicamente el abogado del comprador, firme el contrato, comparezca ante notario, gestione el pago de impuestos y tramite la transferencia del certificado de título ante la jurisdicción inmobiliaria, todo ello con plenos efectos legales.

El poder de representación: el documento que hay que hacer bien

Todo el proceso remoto descansa sobre este documento, y es también donde ocurren la mayoría de los retrasos. Existen dos vías válidas para emitirlo.

La primera es otorgar el poder ante el consulado dominicano del país donde reside el comprador. El documento se emite en español, con la intervención del funcionario consular, y no requiere apostilla posterior porque ya nace con carácter oficial dominicano. Es la vía más limpia cuando existe un consulado accesible.

La segunda es otorgar el poder ante notario público en el país de residencia, apostillarlo conforme al Convenio de La Haya de 1961 ante la autoridad competente de ese país, y traducirlo al español mediante traductor judicial reconocido en la República Dominicana. Cuando el país emisor no es signatario del Convenio de La Haya, el documento debe seguir la vía de legalización consular tradicional, un procedimiento más lento que conviene anticipar con semanas de margen.

El contenido del poder es tan importante como su forma. Un poder redactado de manera excesivamente genérica puede ser cuestionado por el notario o por la administración; uno redactado de manera excesivamente restrictiva puede resultar insuficiente cuando aparece un trámite no previsto. La redacción correcta enumera con precisión las facultades otorgadas: firmar el contrato de compraventa, comparecer ante notario, recibir y entregar documentos, pagar impuestos y tasas, solicitar la transferencia del certificado de título, y realizar cuantos actos accesorios sean necesarios para perfeccionar la operación sobre un inmueble identificado por su designación catastral y su matrícula.

Un detalle práctico que ahorra problemas: conviene otorgar el poder con una vigencia holgada y con facultad expresa para actos posteriores al cierre, como la inscripción registral y la gestión de servicios. De lo contrario, el comprador descubre semanas después que necesita emitir un segundo poder para un trámite menor.

El due diligence a distancia: lo que no puede delegarse a la confianza

La verificación previa es el componente que ningún comprador remoto debería reducir. Antes de transferir fondos, el equipo legal del comprador debe realizar la certificación de estado jurídico del inmueble ante el Registro de Títulos correspondiente, verificando que el certificado de título está a nombre del vendedor, que no pesan hipotecas, embargos, oposiciones, litis sobre derechos registrados ni cargas de ningún tipo, y que la designación catastral coincide con la propiedad efectivamente ofrecida.

A ello se suma la verificación del estatus del vendedor, capacidad jurídica, estado civil y consentimiento conyugal cuando aplica, poderes societarios si vende una sociedad, la comprobación de que las cuotas de mantenimiento y los impuestos inmobiliarios están al día, y la revisión del reglamento del condominio o de la comunidad, que en desarrollos como Cap Cana o Casa de Campo contiene restricciones relevantes sobre uso, alquiler de corta estancia, construcción y modificaciones.

En operaciones sobre proyectos en preventa, el análisis se extiende a la solidez del desarrollador, los permisos de construcción, la existencia de fideicomiso bajo la Ley 189-11 cuando aplica y las condiciones del contrato respecto a plazos, penalidades por retraso y especificaciones de entrega.

Nada de esto requiere presencia física. Todo requiere un abogado independiente del vendedor y del agente. Esa independencia es la garantía real de la operación remota.

La inspección: cómo ver sin estar

La objeción más común a la compra a distancia es la imposibilidad de ver la propiedad. Es una objeción legítima que hoy tiene respuestas técnicas maduras.

Los recorridos en video en vivo, conducidos por el asesor sobre el terreno y dirigidos por el comprador en tiempo real, permiten inspeccionar lo que una galería fotográfica nunca muestra: el estado real de los acabados, el nivel de ruido, la orientación solar a distintas horas, la vista efectiva desde cada ambiente, el estado de las áreas comunes y la calidad del entorno inmediato. Los recorridos virtuales en trescientos sesenta grados y los levantamientos con dron complementan esa lectura con la perspectiva del conjunto.

A ello debe añadirse, siempre, un informe de inspección técnica independiente elaborado por un profesional local: instalaciones eléctricas y sanitarias, humedad, climatización, estructura, cubiertas y carpinterías. En propiedades frente al mar, la evaluación del efecto de la salinidad sobre herrajes, ventanería y equipos es particularmente relevante y frecuentemente subestimada.

La transferencia de fondos y el cierre

El movimiento de capital es la fase que más ansiedad genera y la que mejor puede protegerse. La práctica recomendable consiste en canalizar los fondos a través de una cuenta de escrow o de una cuenta de cliente de la firma legal, con instrucciones de liberación condicionadas al cumplimiento de hitos verificables: certificación registral limpia, firma del contrato, y en su caso inscripción de la transferencia.

El comprador debe además prever los costos de cierre en su presupuesto desde el inicio. El impuesto de transferencia inmobiliaria, los honorarios legales, los gastos notariales y registrales, y los costos de traducción y apostilla forman un conjunto que no debe descubrirse a mitad del proceso. En proyectos con clasificación CONFOTUR aprobada bajo la Ley 158-01, la exención del impuesto de transferencia modifica sustancialmente ese cálculo, lo que hace imprescindible verificar el estatus de la resolución antes de presupuestar.

Una recomendación adicional: la apertura de cuenta bancaria dominicana, aunque no es requisito para comprar, simplifica enormemente la vida posterior del propietario remoto, pago de cuotas, servicios, impuestos y recepción de ingresos por alquiler, y conviene iniciarla en paralelo, ya que su tramitación tiene sus propios plazos.

El contexto que explica por qué esto importa cada vez más

El volumen de capital internacional que entra al inmobiliario dominicano ha convertido el procedimiento remoto en un estándar operativo, no en una excepción. La inversión extranjera directa alcanzó 3,276.5 millones de dólares en el primer semestre de 2026, con un crecimiento de 7.7 por ciento interanual según el Banco Central, y el sector inmobiliario concentró el 14.8 por ciento de esos flujos mientras el turismo captó el 22.5 por ciento.

Ese capital llega desde Estados Unidos, Canadá, Europa y América Latina, y buena parte de él se compromete antes del primer viaje del comprador o inmediatamente después de una visita corta. La razón es simple: en un mercado donde el turismo alcanzó 7,700,118 visitantes entre enero y julio de 2026, un 69.6 por ciento por encima de 2019, y donde el Ministerio de Turismo proyecta cerrar sobre los doce millones de visitantes, el inventario de calidad en las mejores comunidades no espera a que se resuelva una agenda de viaje.

La conclusión que un comprador prudente debe extraer

Comprar sin viajar no significa comprar a ciegas. Significa sustituir la presencia física por procedimiento verificable: un poder correctamente otorgado, un abogado independiente, una certificación registral en mano, una inspección técnica documentada y una estructura de pago condicionada a hitos.

Cuando esos cinco elementos están en su sitio, la compra remota es tan segura como la presencial y considerablemente más eficiente. Cuando falta alguno, ninguna cantidad de presencia física compensa la ausencia. La diferencia entre una operación tranquila y una operación problemática nunca ha estado en el kilometraje: ha estado siempre en la calidad del equipo que la acompaña.

Angela Listings

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